Usługi

    Nieruchomości — zakup, due diligence, najem i spory

    Kompleksowa obsługa transakcji na rynku nieruchomości — due diligence prawne, badanie księgi wieczystej, umowy deweloperskie i przedwstępne, najem oraz spory o nieruchomości.

    Ostatnia aktualizacja:

    Bezpieczny zakup nieruchomości zaczyna się od zbadania jej stanu prawnego — księgi wieczystej, tytułu własności, obciążeń i statusu administracyjnego — zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę. Przeprowadzamy due diligence prawne, przygotowujemy i negocjujemy umowy (przedwstępne, deweloperskie, kupna-sprzedaży, najmu), reprezentujemy w postępowaniach wieczystoksięgowych i sporach, a inwestorom zagranicznym doradzamy w całym procesie nabycia, w tym przy zezwoleniach MSWiA.

    W skrócie

    Czy cudzoziemiec może kupić?
    Tak — samodzielny lokal mieszkalny bez zezwolenia, niezależnie od obywatelstwa (poza strefą nadgraniczną dla nabywców spoza EOG)
    Zezwolenie MSWiA
    Wymagane tylko dla osób spoza EOG — przy domu z gruntem, działce oraz w strefie nadgranicznej / gruntach rolnych powyżej 1 ha
    Nabywcy z UE / EOG / Szwajcarii
    Bez zezwolenia — również w strefie nadgranicznej
    Podatek (rynek wtórny)
    PCC 2% wartości rynkowej — płaci kupujący
    Zakup od dewelopera
    Cena zawiera VAT (8% do 150 m² lokal / 300 m² dom, 23% powyżej) — bez PCC
    Przeniesienie własności
    Tylko w formie aktu notarialnego; własność przechodzi z aktem, wpis do księgi wieczystej
    Zakup zdalny
    Tak — przez pełnomocnika, bez przyjazdu do Polski
    Obsługujemy transakcje na rynku nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych — od pierwszej oferty po wpis do księgi wieczystej. Zanim się zwiążesz, przeprowadzamy due diligence prawne — badamy tytuł własności sprzedającego, stan prawny ujawniony w księdze wieczystej, hipoteki, służebności, roszczenia, status planistyczny i administracyjny nieruchomości, zaległości w opłatach oraz sytuację lokatorską — i wskazujemy ryzyka, zanim podpiszesz umowę. Przygotowujemy i negocjujemy umowy przedwstępne, deweloperskie, kupna-sprzedaży i najmu oraz koordynujemy notariusza, finansowanie i — w razie potrzeby — zezwolenie MSWiA. W polskim prawie własność nieruchomości można przenieść wyłącznie w formie aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego), a własność przechodzi z chwilą zawarcia aktu; nabywca zostaje następnie wpisany jako właściciel do księgi wieczystej, która korzysta z rękojmi wiary publicznej i chroni działającego w dobrej wierze kupującego. Poza transakcjami reprezentujemy klientów w postępowaniach wieczystoksięgowych, w sprawach o zasiedzenie — 20 lat posiadania w dobrej wierze, 30 lat w złej wierze — oraz w sporach o służebności, rozgraniczenie, wady budowlane i najem. Nabywców z rynku pierwotnego dodatkowo chroni ustawa deweloperska z 2021 r. (obowiązująca od 1 lipca 2022 r.), która wymaga mieszkaniowego rachunku powierniczego i Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

    Kiedy warto skorzystać z tej usługi?

    • Kupujesz mieszkanie, dom lub nieruchomość inwestycyjną i chcesz zabezpieczyć transakcję
    • Chcesz przeprowadzić due diligence prawne nieruchomości przed zakupem
    • Kupujesz od dewelopera i chcesz sprawdzić umowę deweloperską
    • Jesteś cudzoziemcem i potrzebujesz zezwolenia MSWiA na dom z gruntem lub nieruchomość w strefie ograniczonej
    • Chcesz przeprowadzić zakup zdalnie, przez pełnomocnika
    • Masz spór o nieruchomość — granice, służebności, zasiedzenie albo najem

    Jak przebiega proces?

    1. 1
      Oferta i wstępna analizaAnalizujemy ogłoszenie, dokumenty sprzedającego i wpis w księdze wieczystej, ustalamy, czy potrzebne jest zezwolenie MSWiA, i przedstawiamy sytuację podatkową, zanim złożysz wiążącą ofertę.
    2. 2
      Due diligence prawneBadamy tytuł własności, księgę wieczystą, obciążenia i roszczenia, status planistyczny i administracyjny, zaległości w opłatach oraz ewentualny najem i raportujemy ryzyka.
    3. 3
      Umowa przedwstępnaPrzygotowujemy i negocjujemy umowę przedwstępną, zabezpieczając cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej i zadatek, a tam gdzie daje to dodatkową ochronę — zawieramy ją w formie aktu notarialnego.
    4. 4
      Finansowanie i zezwolenieKoordynujemy dokumentację kredytową, a dla nabywców spoza EOG kupujących dom, grunt lub nieruchomość w strefie ograniczonej przygotowujemy i składamy wniosek o zezwolenie MSWiA.
    5. 5
      Akt notarialny (finalizacja)Uczestniczymy w finalizacji razem z Tobą lub działamy na podstawie pełnomocnictwa, sprawdzamy treść aktu i dbamy o prawidłowe rozliczenie ceny, depozytu i podatku (PCC lub VAT).
    6. 6
      Wpis do księgi wieczystejSkładamy wniosek o wpis Twojej własności do księgi wieczystej i przekazujemy komplet dokumentów po ujawnieniu Cię jako właściciela.

    Co będzie potrzebne?

    • Dowód osobisty lub paszport (oraz numer PESEL, jeśli już go posiadasz)
    • Ogłoszenie i dokumenty potwierdzające tytuł własności sprzedającego
    • Numer księgi wieczystej lub odpis z KW
    • Przy zakupie od dewelopera: umowa deweloperska i prospekt informacyjny
    • Przy kredycie: dokumentacja kredytowa banku
    • Pełnomocnictwo (notarialne, z apostille) przy zakupie zdalnym

    Zakres usług

    • Due diligence prawne nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych
    • Umowy przedwstępne, deweloperskie i kupna-sprzedaży
    • Umowy najmu komercyjnego i mieszkaniowego
    • Postępowania wieczystoksięgowe, zasiedzenie i służebności
    • Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców (zezwolenia MSWiA)
    • Spory budowlane i inwestycyjne

    Dla klientów zagranicznych

    Polska jest jednym z najbardziej dostępnych rynków nieruchomości w UE dla cudzoziemców. Obywatele UE, EOG (Islandia, Liechtenstein, Norwegia) i Szwajcarii kupują na takich samych zasadach jak Polacy; nabywcy spoza EOG mogą bez zezwolenia kupić samodzielny lokal mieszkalny, natomiast dom z gruntem, działka budowlana lub nieruchomość w strefie nadgranicznej albo grunt rolny powyżej jednego hektara wymagają zezwolenia MSWiA. Oceniamy konkretną transakcję na samym początku, abyś jeszcze przed złożeniem oferty wiedział, czy zezwolenie jest potrzebne.

    Całą transakcję można przeprowadzić bez przyjazdu do Polski. Działamy na podstawie pełnomocnictwa notarialnego z apostille, uczestniczymy w finalizacji u notariusza w Twoim imieniu, rozliczamy podatek (PCC 2% na rynku wtórnym) lub potwierdzamy VAT zawarty już w cenie dewelopera oraz składamy wniosek o wpis Twojej własności do księgi wieczystej. Zajmujemy się też warstwą praktyczną, której zwykle potrzebują nabywcy zagraniczni — tłumaczeniami przysięgłymi aktu, koordynacją notariusza i kwestiami podatkowymi po nabyciu.

    Klientów obsługujemy po polsku, angielsku, niemiecku, ukraińsku i rosyjsku, od oferty po wpis do księgi wieczystej i przez cały proces notarialny. Kancelaria jest Vertrauensanwalt (zaufanym prawnikiem) Konsulatu Generalnego Republiki Austrii w Krakowie, doradzamy klientom indywidualnym i instytucjonalnym od ponad 20 lat, a pracę prawną łączymy z wewnętrznym doradztwem podatkowym i księgowym — tak, aby zakup i wszystko, co po nim następuje, były prowadzone w jednym miejscu.

    Kto prowadzi sprawy w tym obszarze

    Prawnicy kancelarii, którzy doradzają w tej dziedzinie. Każde nazwisko prowadzi do pełnego profilu.

    Szymon Gostyński
    Szymon Gostyński

    Adwokat / Partner Zarządzający

    Adwokat polski i adwokat stanu Nowy Jork (USA). Założyciel i partner zarządzający kancelarii. Specjalizuje się w międzynarodowym prawie handlowym, sporach transgranicznych oraz transakcjach M&A. Adwokat zaufania (Vertrauensanwalt) Konsulatu Generalnego Republiki Austrii w Krakowie.

    • Języki: Polski, Angielski, Niemiecki
    • Międzynarodowe prawo handlowe
    • Spory sądowe i arbitraż
    • Prawo spółek i prawo handlowe
    Zapytanie do: Szymon
    Karolina Stachura
    Karolina Stachura

    Radca Prawny

    Radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Krakowie, absolwentka Uniwersytetu Jagiellońskiego. Posiada doświadczenie w obsłudze prawnej, w szczególności w zakresie prawa cywilnego, karnego i gospodarczego, a także w reprezentowaniu klientów w sporach sądowych.

    • Języki: Polski, Angielski
    • Prawo cywilne
    • Prawo karne
    • Prawo gospodarcze
    Zapytanie do: Karolina

    Powiązane artykuły

    Najczęściej zadawane pytania

    Co sprawdzić przed kupnem mieszkania lub domu?
    Przed zakupem należy zbadać: stan prawny w księdze wieczystej (hipoteki, służebności, roszczenia), tytuł własności sprzedającego, status administracyjny nieruchomości (pozwolenia, plany zagospodarowania), ewentualne zadłużenie w opłatach oraz sytuację lokatorską. Przeprowadzimy kompleksowe due diligence i wskażemy ryzyka zanim podpiszesz umowę.
    Czy umowa przedwstępna chroni kupującego?
    Właściwie skonstruowana umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron. Powinna określać cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej i skutki niewykonania (zadatek lub kara umowna). Umowa w formie aktu notarialnego daje dodatkową ochronę — możesz dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Pomożemy Ci wynegocjować i przygotować bezpieczną umowę.
    Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?
    Obywatele UE mogą swobodnie nabywać większość nieruchomości w Polsce. Obywatele spoza UE potrzebują zezwolenia MSWiA na zakup nieruchomości (z pewnymi wyjątkami). Doradzamy zagranicznym inwestorom indywidualnym i instytucjonalnym w całym procesie zakupu, od due diligence po uzyskanie wymaganych zezwoleń.
    Co to jest zasiedzenie i kiedy można je stwierdzić?
    Zasiedzenie to nabycie własności nieruchomości przez długotrwałe, samoistne posiadanie. Termin wynosi 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze lub 30 lat przy złej wierze. Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia toczy się przed sądem rejonowym. Pomagamy zarówno osobom ubiegającym się o zasiedzenie, jak i właścicielom chroniącym swoje prawa.
    Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie jako właściciel?
    Bezpieczny najem zaczyna się od właściwie skonstruowanej umowy — z jasno określonymi warunkami płatności, protokołem zdawczo-odbiorczym, kaucją i procedurą rozwiązania umowy. Warto rozważyć najem okazjonalny lub instytucjonalny, który daje właścicielowi lepszą ochronę w razie problemów z lokatorem. Przygotowujemy umowy najmu i doradzamy w sporach na linii właściciel–lokator.
    Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Polsce?
    Tak. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga zezwolenia, niezależnie od obywatelstwa — poza strefą nadgraniczną, gdzie nabywca spoza EOG nadal potrzebuje zezwolenia. Obywatele UE, EOG i Szwajcarii mogą ponadto nabywać domy i grunty bez zezwolenia, również w strefie nadgranicznej. Nabywcy spoza EOG potrzebują zezwolenia MSWiA na dom z gruntem, działkę budowlaną lub nieruchomość w strefie nadgranicznej albo grunt rolny powyżej jednego hektara. Ustalamy Twoją sytuację, zanim złożysz ofertę.
    Jakie są koszty i podatki przy zakupie nieruchomości w Polsce?
    Na rynku wtórnym kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej; nabywcy pierwszego mieszkania z rynku wtórnego są zwolnieni z PCC od 31 sierpnia 2023 r. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje — VAT jest zawarty w cenie (8% dla lokalu do 150 m² lub domu do 300 m², 23% powyżej lub dla lokali użytkowych). Dochodzą taksa notarialna (zależna od wartości), opłata sądowa za wpis własności (200 zł) oraz nasze honorarium, które wyceniamy indywidualnie.
    Czy mogę kupić nieruchomość w Polsce zdalnie, bez przyjazdu?
    Tak. Cały zakup możemy przeprowadzić na podstawie pełnomocnictwa — sporządzonego notarialnie i z apostille w Twoim kraju, z tłumaczeniem przysięgłym — bez Twojego stawiennictwa w Polsce. Przeprowadzamy due diligence, negocjujemy umowę, uczestniczymy w akcie notarialnym w Twoim imieniu, rozliczamy podatek i składamy wniosek o wpis Twojej własności do księgi wieczystej, informując Cię o każdym etapie korespondencyjnie i online.
    Na czym polega due diligence prawne nieruchomości?
    Weryfikujemy tytuł własności sprzedającego i wpisy w księdze wieczystej — hipoteki, służebności i roszczenia — a także status planistyczny i administracyjny nieruchomości, ewentualne zaległości w opłatach i sytuację lokatorską. Księga wieczysta korzysta z rękojmi wiary publicznej, która chroni kupującego w dobrej wierze, ale dopiero rzetelne due diligence ujawnia ryzyka, których księga nie pokazuje. Raportujemy wszystko, zanim podpiszesz umowę.

    Gotowy omówić swoją sprawę?

    Nasi prawnicy są do Twojej dyspozycji w językach: polskim, angielskim, niemieckim, ukraińskim i rosyjskim.

    Skonsultuj swoją sprawę